Potrzebujesz pomocy pośrednika? + 48 607 530 123

Apartament a zwykłe mieszkanie. Jakie różnice dzielą te dwie nieruchomości

Apartament a zwykłe mieszkanie. Jakie różnice dzielą te dwie nieruchomości

7 kwietnia 2015 in ARTYKUŁY

Rynek prawdziwych apartamentów rozwinął się w Polsce pod koniec lat 90. Już wtedy ceny takich mieszkańbyły kilkukrotnie wyższe niż ceny mieszkań oddawanych w budynkach o popularnym standardzie. Ale prawdziwy boom zaczął się, po wejściu Polski do UE. Wraz z rozwojem rynku budowlanego coraz częściej nadużywa się zwrotu Apartament w odniesieniu do zwykłych mieszkań nowo budowanych przez developerów. Wystarczy przejrzeć oferty dopiero, co zrealizowanych lub powstających inwestycji, by zauważyć, że określenie apartamenty pojawia się z dużą częstotliwością. Oferty informują o tym, że jest to niepowtarzalna nieruchomość, i, że jest apartamentem, co najczęściej odbiega od elementarnych standardów i wyobrażeń o apartamencie.

Każdemu developerowi zależy na posiadaniu „Apartamentowca” w swojej ofercie. Inwestycje w budynki apartamentowe to swoista lokomotywa branży budowlanej. Posiadanie w portfelu inwestycji tego rodzaju oferty stanowi dla firmy nie tylko źródło zysków, ale także jest korzystne ze względów marketingowych, ponieważ pozwala dotrzeć do najlepszych klientów rynku nieruchomości, którzy są skłonni zapłacić 2 albo 3 razy więcej za m2 niż klienci kupujący zwykłe mieszkanie.

Normą jest też to, że w kameralnych inwestycjach apartamentowych większość mieszkań sprzedaje się, zanim skończy się budowa. Każdy, kto kupuje apartament ma świadomość, że nie tylko zaspokaja swoje potrzeby, ale robi także dobry interes (30 – 35% apartamentów jest kupowanych przecież w celach inwestycyjnych).

Ale jak stwierdzić czy dane mieszkanie to już apartament
Słownik określa Apartament jako – wystawne, przestronne pomieszczenie (XVI w.), w XIX wieku określenie używane w odniesieniu do luksusowego mieszkania lub zespołu pomieszczeń przeznaczonych dla potrzeb jednego użytkownika. Niestety apartament nie doczekał się jednoznacznej definicji. W latach 90 brak luksusowych ofert i brak zamożnego społeczeństwa spowodowały, że pierwsze porządne budynki mieszkalne, szczególnie te gdzie pojawiła się ochrona a mieszkania miały więcej niż 100m2, potocznie nazwano Apartamentowcami.

Brak skonkretyzowanej definicji nagminnie wykorzystują developerzy. Nazywają tak mieszkania o, co najwyżej, podwyższonym standardzie i w dziwnych lokalizacjach. A powód jest oczywisty określenie budynku apartamentowcem nobilituje. Inwestycja jest postrzegana przez potencjalnych nabywców jako zdecydowanie bardziej prestiżowa i luksusowa.

Czym więc różni się apartament od zwykłego mieszkania?

Kilka prostych zasad pomoże nam określić czy dana nieruchomość może nazywać się apartamentowcem czy jest to zwykłe mieszkanie o podwyższonym standardzie. Tak więc:

Lokalizacja 

Lokalizacje projektów apartamentowych silnie związane są z historycznymi centrami miast lub obszarami postrzeganymi na lokalnych rynkach jako szczególnie atrakcyjne ze względu na jakość otoczenia, dostęp do terenów zielonych, otoczenie społeczne lub swoistą niepowtarzalność danego miejsca.

artykół_apartament01

Budynki w pewnych dzielnicach nie były i nigdy nie będą apartamentami. Trudno, bowiem inaczej wytłumaczyć fenomen Suchanina, Oruni Górnej Zakoniczyna, Gdyni Zachód czy Chwarzna. Ocena atrakcyjności ma przy tym często subiektywny charakter, a duże firmy poprzez sprawnie prowadzone działania marketingowe są w stanie wykreować jako prestiżową prawie każdą lokalizację.

Budynki w pewnych dzielnicach nie były i nigdy nie będą apartamentami. Trudno, bowiem inaczej wytłumaczyć fenomen Suchanina, Oruni Górnej Zakoniczyna, Gdyni Zachód czy Chwarzna. Ocena atrakcyjności ma przy tym często subiektywny charakter, a duże firmy poprzez sprawnie prowadzone działania marketingowe są w stanie wykreować jako prestiżową prawie każdą lokalizację.

Jakość materiałów i usług 
Apartament to luksusowe, funkcjonalne mieszkanie wykonane z materiałów najwyższej jakości – kamień naturalny, tynki szlachetne, stal nierdzewna, mosiądz, szlachetne gatunki drewna. Apartamentowiec powinien oferować kompleksowe usługi dostępne tylko dla mieszkańców – spa, fitness, pralnia, przedszkole, parking podziemny, recepcja i całodobową ochroną. artykół_apartament02Konieczny jest wysoki standard, zarówno lokali, jak i powierzchni wspólnych. Ale najważniejszy jest komfort i funkcjonalność mieszkań. Rozkład pomieszczeń i wyposażenie musi być skrupulatnie przemyślany, czyli pełna infrastruktura teletechniczna i sanitarna umożliwiająca lokalizację toalety dla gości, co najmniej dwóch łazienek, drzwi wejściowych antywłamaniowych i izolujących od hałasu, okien (niedługo standardem staną będą okna 3-szybowe), klimatyzacji i wentylacji. Ogrzewanie podłogowe, kominek, tarasy – to jest i będzie wymagane, ale najważniejsze to dobre rozplanowanie powierzchni. Prawdziwy apartament powinien posiadać małą bibliotekę, pokój do pracy, 2 sypialnie i pokój gościnny. No i oczywiście garderobę i schowek lub piwnicę – ale nie o powierzchni 2m2 a co najmniej 10 –12m2.

Standard budynku i otoczenia 
W budynku powinna znajdować się winda i to bez znaczenie czy budynek posiada tylko 2 kondygnacje. Wyjątkiem mogą być jedynie zabytkowe kamienice w centrum miasta, które są pod nadzorem konserwatora zabytków. Każdy budynek powinien mieć parking podziemny, z co najmniej 2 miejscami parkingowymi dla każdego mieszkania i wyznaczonym miejscem gdzie można umyć samochód.
Na terenie powinny znajdować się miejsca parkingowe dla gości, plac zabawa dla dzieci, mały park dla mieszkańców. Mile widziany jest kort tenisowy, ale nie jest to warunek konieczny. Teren wokół budynku powinien być zagospodarowany w tereny zielone z małą architekturą i oświetlenie zewnętrzne.artykół_apartament04

Większość budowanych budynków niestety nie spełnia tych podstawowych założeń miejsc parkingowych jest o połowę mniej niż mieszkań, budynki nie posiadają ochrony i recepcji a niektóre budynki nie posiadają windy.

Powierzchnia 
Apartament powinien mieć minimum 100m2, jeżeli będzie tam mieszkało dwoje lokatorów. Odstępstwem od reguły może być tylko apartament typu studio, w którym mieszkać będzie jedna osoba, ale takie mieszkanie nie może być mniejsze niż 60m2. Oczywiście każdy apartament powinien posiadać duży taras lub wyjście do ogrodu. artykół_apartament05Przyszli nabywcy nie dziwią się, że w luksusowym budynku apartamentowym mogą kupić luksusowy apartament o powierzchni absolutnie nie luksusowej.  Nie można nazwać apartamentem mieszkania o powierzchni 50m2 z jedną łazienką i jedną sypialnią i małym balkonikiem.

Skala Projektu
Trudno mówić o „Osiedlu Apartamentowców”. Apartamentowcem może być kilkudziesięciopiętrowy nowoczesny wieżowiec w centrum miasta, jak również kilku mieszkaniowa przedwojenna nobliwa kamienica lub willa po odpowiedniej modernizacji, albo też małe kondominium w willowej dzielnicy w otoczeniu zieleni. Nie można nazwać apartamentem mieszkania, które wybudowane jest na osiedlu 10 czy 20 takich samych budynków tylko, dlatego że znajduje się na ostatniej kondygnacji czy ma powierzchnię 100m2. Developerzy bardzo często tak właśnie opisują mieszkania na dużych osiedlach tylko, dlatego żeby podnieść ich cenę i prestiż budynku.

Architektura
Nie można również zapominać o architekturze takiego budynku. Niektóre budynki wybudowane przez developerów zaprojektowano tak jakby inwestorom zabrakło elementarnego poczucia estetyki – nieforemne bryły, tanie materiały czy źle dobrana kolorystyka mogą w łatwy sposób popsuć wyjątkowość takiego budynku. Najlepsze apartamentowce zawsze projektowane są przez znanych i cenionych architektów, co gwarantuje spójność projektu z otoczeniem.artykół_apartament06
Cena
Ten aspekt należy już przeanalizować samodzielnie. Ceny najdroższych apartamentów w Polsce mogą sięgać nawet 5 – 6 mln zł. Oczywiście na cenę zawsze najbardziej będzie wpływała lokalizacja takiego budynku. Bez wątpienia najwyższe ceny za apartament trzeba zapłacić w centrum największych miast jak również w budynkach zlokalizowanych nad brzegiem Bałtyku czy u podnóża Tatr. Nie dajmy się nabrać na marketingowe opisy developerów i nie miejmy złudzeń, iż można kupić apartament w centrum miasta za 4 czy 5 tyś zł za m2.

Obecnie powstaje kilka nowych inwestycji, które będą wyznaczały nowe pułapy cenowe i powierzchniowe apartamentów. W nowo powstającym drapaczu chmur w ofercie znalazł się apartament o powierzchni 700m2 z prywatnym basenem. Cena tego luksusu sięgnie około 25 – 28 mln zł.

Tak, więc uważajmy na różne chwyty marketingowe stosowane przez developerów, aby nie okazało się, że zakupiony wymarzony apartament za duże pieniądze nie okazał się tak naprawdę zwykłym mieszkaniem na dużym osiedlu o podwyższonym standardzie. Przed wyborem przeanalizujmy sobie jeszcze raz wszystko bardzo uważnie i nie dajmy się ponieść emocjom.

AUTOR: Maciej Wojsławski
   Maciek@agorahw.pl
         5.VIII.2009

, ,

Cała zawartość © Copyright 2015 Agora Nieruchomości
Real Estate WordPress Theme by ThemeShift | Mapa Strony |
UA-40903960-1